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「贷款配资什么意思」配资是什么意思

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配资是什么意思

配资是一个经济学术语,指配资公司在你原有资金的基础上按照一定比例给你资金供你使用。配资主要有三大类:期货配资,股票配资,股指期货。 期货配资(Futures Financing),是指配资公司以一定比例向客户借出资金,由客户投资于期货交易的一种行为,其目的在于放大资金杠杆。股票配资是随着金融市场的发展应运而生:在股票市场上,资金持有者和资金需求者通过一定的模式结合起来,共同发展,逐渐就形成了股票配资这个新型的融资模式。股指期货(Stock Index Futures)的全称是股票价格指数期货,也可称为股价指数期货、期指,是指以股票指数为标的资产的标准化期货合约,买卖双方报出的价格是一定时期后的股票指数价格。在合约到期后,股指期货通过现金结算差价的方式来进行交割。扩展资料配资优点1、股票、期货交易将会得到充足的资金支持。2、配资公司不提取盈利分成,客户可以得到足够的盈利;3、交易盈利部分全部属于投资者所有,当然亏损也全部由投资者承担,期货配资公司不承担交易风险。如果产生亏损,在投资者交纳的保证金里扣除。股票、期货配资公司只收取一定的利息,不收取交易佣金,会员费等任何费用。参考资料来源:百度百科—配资参考资料来源:百度百科—期货配资参考资料来源:百度百科—股票配资 (词语解释)参考资料来源:百度百科—股指期货配资

股票配资里的贷款本金是什么意思

配资炒股扩大个人可使用的资金,也就是配资公司借给你5份资金,可以给你支配pwdv

股票配资和银行贷款有什么区别,哪个更好?

配资主要是针对股票和期货来说的,有些股民资金不足,就会选择配资,一方面办理快捷,前出入比较快,方便股民及时抓住行情大赚一把,如果要玩股票期货,建议选择一家可靠的的配资公司(如金盈-有道),银行贷款利息低,但是办理很麻烦,民间贷款又不一定安全,要多注意合同事项。如果是不着急用钱可以选择银行贷款,着急的话就民间贷款,不过一定要注意他们的信用方面。

究竟股票配资是什么意思

通俗来说就是借钱炒股,到平台借钱,使用平台提供的账户(方便双方监控)进行炒股,平台收取一定利息,用户拿走全部盈利

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首先都是为具备丰厚投资经历及良好风险控制才能的交易者提供的扩展投资资金的业务融资本钱各不相同,合适人群也有所区别。

股票配资什么意思,是不是比如1万配到5万,涨停两次就翻倍,跌停两次就平仓?

加杠杆呗 说白了就是贷款炒股 五万块一个涨停是五千 两个涨停相当于你本来的钱反了一倍 跌停也是一样

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我也不知道

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配资大家都会关注的资金安全问题,配资一般会有个警戒线和平仓线,这一块也要了解一下muw

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配资公司的话,各有各的优势。但是大家共有的优势应该是:有放大的资金。89

配资的法律规定

证券配资,本质上属于民间借贷的一种。而民间借贷行为则是合法、有效且受法律保护的。 民间借贷是指公民之间、公民与法人之间、公民与其它组织之间借贷。古已有之。只要双方当事人意见表示真实即可认定有效,因借贷产生的抵押相应有效,但利率不得超过人民银行规定的相关利率。 根据最高人民法院《关于人民法院审理借贷案件的若干意见》的有关规定:“民间借贷的利率可以适当高于银行的利率,但最高不得超过银行同类贷款利率的四倍(包含利率本数。” 民间借贷分为民间个人借贷活动和公民与金融企业之间的借贷。民间个人借贷活动必须严格遵守国家法律、行政法规的有关规定,遵循自愿互助、诚实信用原则。 各位投资者如在配资过程中,遇到纠纷可凭合同及相关凭证与配资公司协商、通过仲裁机构或法院处理。 ★《合同法》第211条:“自然人之间的借款合同约定支付利息的,借款的利率不得违反国家有关限制借款利率的规定”。 ★《最高人民法院关于人民法院审理借贷案件的若干意见》:“六、民间借贷的利息可适当高于银行利率,但最高不得超过同期银行贷款利率的4倍,超出部分的利息法律不予保护。” ★《最高人民法院关于人民法院审理借贷案件的若干意见》:“十、一方以欺诈、胁迫等手段或者乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下所形成的借贷关系,应认定为无效。” ★《最高人民法院关于人民法院审理借贷案件的若干意见》:“十一、出借人明知借款人是为了进行非法活动而借款的,其借贷关系不予保护。” ★《最高人民法院关于人民法院审理借贷案件的若干意见》:“十三、在借贷关系中,仅起联系、介绍作用的人,不承担保证责任。对债务的履行确有保证意思表示的,应认定为保证人,承担保证责任。” 2008年3月,商务部已正式批准了我国第一家可跨省连锁经营的民间借贷中介公司。至此,我国民间借贷中介机构的存在已经得到国家监管机构的承认。由央行起草的《放贷人条例》草案已经提交国务院法制办,“民间借贷”正在国家立法层面得到确认。

想贷款怎么贷?贷款流程是什么样的?

目前市场上贷款分为两类主流贷款:无抵押信用贷款,房产抵押贷款

无抵押信用贷款分为两种类型:银行无抵押信用贷款,和非银行的保险类或P2P金融公司类

房产抵押贷款分为三种类型:银行抵押贷款,非银行机构抵押贷款和个人配资类

所以如果想要贷款的话主要看你是以什么主体来申请什么类型的贷款种类。

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无抵押信用贷款怎么申请

一般不管是银行还是非银行机构,无抵押信用贷款主要分为两类,上班族和企业主,如果你是无业游民,不好意思,这种是申请不来无抵押信用贷款的!其次,既然是无抵押信用贷款,那你的个人征信必须要好,不能有太多的逾期,也最好不要有网贷贷款记录,另外征信查询次数不要太频繁。

上班类:主要看几个方面,社保公积金月交基数,税后打卡工资以及所在单位的性质,最好是优质单位,银行对于优质单位还是很喜欢的了!

企业类:主要看企业的年开票,年对公流水,纳税等级等等。

按照自己的情况分好类以后,准备齐资料就可以针对性的找银行或者专业的贷款机构申请贷款了!

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抵押贷款怎么申请

之前有发过类似文章,在这里就不细说了。


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不懂贷款?你就不会理财!

今天来个长篇,说说贷款这事,通俗的说,就是如何优雅的借钱生钱。

因为中国的传统文化,绝大多数老百姓,骨子里对于借钱是排斥的,毕竟从小到大,被太多杨白劳这样的故事洗脑。的确农耕文化下,借钱往往被理解为和高利贷打交道,被简单理解为家庭理财的包袱,不少家庭的房贷,都喜欢提前还款。在老南这里咨询的不少客人,都是全款买房,没用任何房贷,非常可惜。

可是换个角度,我们发现真正的富人,都在娴熟的使用贷款,将自己的财富和人身加杠杆。

但也有玩大了,把自己搞歇菜的

所以,这篇会和大家说说,为什么贷款是家庭理财的重要一环,如何为自己的贷款作好准备,以及如何高效、正确的运用贷款。

先说几个真实的故事,因为老南是证券出身,早期对贷款并不熟悉,但这几个真实的故事,让我明白了贷款的意义。

故事一,差不多十几年前,应该是06年。老南有几位银行的客人,当时信贷非常宽松,银行员工可以低息从行里贷款,年化1%到2%的利率。几乎每个人都贷了上百万,在老南这买基金(当时券商基金认购费比银行便宜很多),而且06年“煤飞色舞”后,市场刚回暖。

到了07年8、9月份,监管开始严查信贷资金违规进入股市(是不是和15年查配资几乎一样?),客人们纷纷几乎在最高点,把基金赎回还贷款,每个人都赚了两三倍。当然一方面老南基金选的不错,另一方面,低利率的杠杆,和精准的进出时机(都是央行指示),也非常关键。

故事二,老南后来跑机构业务,到各地zf财政谈发债业务,曾遇到一位非常专业的地方财政局局长。他说:以前,我们一年财政收入100亿,只能做100亿的事,但通过发债,我只要能还50亿的利息,我可以做上千亿的事。而且,他对于借贷的规模、期限长短、借贷节奏、利率水平、现金流测算,都有自己的一套。

故事三,是老南去年年底接的一个咨询。当事人大学生创业,毕业后在一个三线城市,踏踏实实干了5年,一年收入也大几十万。结果去年年初,想扩大经营,没测算好,现金流突然断裂。这个咨询老南没收费,当个公益做了,结果很遗憾,没帮上忙。

原因在于,当事人从来没考虑过未来有可能会借款,也就大几十万的缺口,一年左右就可以缓过来,而且也可以承受20%以上的利率,但老南帮他找了当地的银行、小贷、互联网金融,全部被拒。虽然他信用记录没问题,但太多小细节有问题,不符合贷款的进件标准。而他如果当初稍微注意下这些细节,而且几乎没有附加成本,完全会是不一样的结局,很遗憾。

这三个故事,看起来也许和你很遥远,但实际上,第一个案例是如何套来低利率的贷款钱生钱,第二个案例是如何有效的管理贷款杠杆,第三个是如何让自己具备获得贷款的条件。

回过头看看你周边,为什么说过去十年,只要在大城市买房,尤其是贷款买房,就是最好的理财?就是通过低利率的房贷杠杆,赚到了货币超发贬值和房价上涨的双重红利。只要从长期看通货膨胀不止,穷人越存钱越穷,富人越贷款越富,就是这个道理。

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那目前,到底有哪些贷款类别?哪些贷款渠道?(因石榴理财师主要针对中产家庭,所以本系列不会涉及对公信贷业务,虽然这里面故事也很多)

目前,大家对于各种投资,都有产品的概念,但对于贷款,往往认为就是借钱而已,而没有用产品的角度去看贷款。

实际上,各金融机构的每一款贷款产品,都有专业的设计,从进件要求(什么样的人能借钱)、授信审批(能不能借,能借多少)、借款期限(几个月还是几年)、借款利率(标准、上浮、折扣)、还款方式等等,都有非常细致的要求。

当你从产品角度去看贷款,而非借钱角度,会有不一样的视角。

贷款种类:房屋按揭(公积金、商业贷款)、抵押贷款(房押、车押、股权质押、保单质押)、信用贷款(信用卡、公务员贷等)。

贷款利率:房贷尤其是公积金贷款利率最低(公积金3.25%),抵押类的其次,信用类的最高。对于信用级别高的优质客人会有利率优惠(如公务员信用贷款产品相对其他信用贷款利率较低)。

贷款期限:房贷时间最长,最长可达30年;其他的大部分3年以内;股票的如融资融券,规定6个月。

贷款发放:既有社会福利性质的(公积金),也有金融机构提供的(银行、券商),也有社会机构(小贷公司、互联网金融)。

付息方式:有等额本息、等额本金、先息后本、利随本清、气球贷。

贷款额度:房贷和抵押类的最高,几十万上百万都很容易,而信用贷款往往很低。毕竟没抵押,逾期后处理手段有限。

所有贷款产品设计的核心,是“收益覆盖风险”,即吸收更多的优质借款人,提高劣质借款人的违约成本,贷款利息收入>资金成本+机构运营成本+坏账损失总额。

对于石榴粉们,理解到这个境界,就可以了。因为我们的目标很简单:合理利用规则,获得利率最低的借款。只有了解贷款,才能有可能让我们的借款成本最低。

所以,这时候我们就要派生出另一个话题,借钱做什么?只有三种可能:

穷!

急!

加杠杆!

穷:年轻人结婚,买房钱不够,可以按揭贷款。

急:手上的钱都投资了,突然要用一笔大钱,临时周转下。

加杠杆:有100万的现金,既可以直接买一套100万的房子,也可以贷款买一套200万的房子,还可以贷款卖两套150的房子。2014年在上海,哪个选择最好呢?

所以,自打你工作开始,其实就有必要对各种贷款种类门清,让自己的信用记录漂亮,让自己的资产清晰,让自己的工资流水靓丽,有一个可以信用加分的单位(公务员、大型企事业单位、金融企业等),等等。

充分利用规则,让自己缺多少钱就能借到多少,让自己可以在最短的时间借到钱,让自己利率市场最低。

老南有个朋友,老银行了,也在石榴理财师平台上接受咨询,他就是这方面专家。多年前,瞄准一次机会,利用信用卡+按揭贷款的组合,几乎0首付,买了两个连家店(一楼带住宅的门面商铺)。因为是住宅所以享受商品房的利率,但实际是门面商铺,每月的租金收益轻松覆盖信用卡+贷款利息,还有多下来的。

也就是几乎没花钱,拿下两套房,把贷款杠杆和现金流管理做到极致,靠这样的高现金流商铺来养老才靠谱。

所以,是不是有点感觉了?下集继续,慢慢聊。想用好贷款,不仅要做个好人,更要做个聪明人。

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今天聊聊贷款的“进件标准”,继续从说故事开始。

第一个故事,是老南在第一篇里,说的那个大学生创业的案例,不少人留言,为啥他贷不了款,年收入五六十万啊,手上也有流水很好的业务啊。

当时老南帮他找了当地银行和互联网金融的朋友,对接后,发现这哥们真是实在人。创业五年,赚了不少,没买房,也没买车(只有一辆卡车运货),导致没任何抵押物可以向银行贷款,最便宜的银行贷款无法使用。

而且这孩子还病急乱求医,找了个不靠谱的渠道,几张信用卡套现套了点钱,直接被银行查到,要求销卡或降额。

更没想到的是,他作为个体老板干了五年,居然公司成立还不满一年,公司流水仅能提供不满一年的。而很多个人经营贷的必要条件,是公司成立满一年。连要求低、利率高的互联网金融贷款机构,都直接拒绝了他。

所以,即使他的信用记录没有任何问题,手上的生意流水都很好,过去几年个人收入都大几十万,因为几个不经意的细节,四五十万的救命贷款,彻底搞不定(别和我说作假包装,这是另外一回事)。

另一个案例,是昨天刚发生的。老南一年费客人,突然,真的是突然,要买房。事前完全没有任何计划,就是突然看到喜欢的房子了。老南赶紧帮他看了下,属于居住改善+学区,价格和区位、房型都还可以,那就买呗。

那第一件事,就是帮他设计贷款计划,如首套房要不要提前换贷?新房如何贷款最优?当然,公积金贷款也是老南最先想到的,结果却让老南很崩溃。

这个客人首套房用的商业贷款,并申请了公积金余额还款,一直没用过公积金贷款。在今年1、2月份,夫妻两人刚分别把自己公积金账户上的余额提取出来,还首套房商业贷款。

结果这个省会城市,这个公积金最高可以贷70万的城市,去年6月刚出了这么一条牛逼的规定:

贷款资金与缴存余额的挂钩倍数,由30倍调整为20倍。“也就是说,账户的余额,乘以20倍,就是你可以贷款的额度”,此次还同时取消“缴存余额在1万元以下的借款申请人,不受余额挂钩倍数限制,均可贷30万元”的政策。

也就是说,这客人夫妻两,交了十几年的公积金,因为账上刚好没余额,公积金贷不了款,这尼玛天雷滚滚啊~~~~~~煮熟的70万公积金贷款飞了,成了70万商业贷款,还因为二套房要上浮。

两个案例说完,大家明白问题在哪里了不?用一句话总结,就是“贷款,时刻准备着,要用的时候就晚了”!

绝大多数人,在不需要贷款时,几乎从来不关注贷款常识,无论是有哪些贷款产品,还是如何才能贷款。往往是突然急用钱了,才匆忙关注。但往往越是大额、急迫的贷款需求,越是有太多的细节需要提前准备。准备越充分,就越能找到便宜的贷款。而上面这两个案例,运气不好,就这么华丽的错过,后者是多花了钱,前者是破产的悲剧。

所以,仅仅让自己的信用记录良好是不够的,还要有更多的可抵押硬通货,更漂亮、更长期的收入流水,更有效强大的证明。

毕竟,货币通胀是常态,低利率的贷款,在高通胀下,从长期看,几乎就是白借给你的。十年前贷款30万买房,也许当时压力不小,可到今天,还款压力还算个事嘛?

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今天来说下贷款中最有意思的部分——谜一样的贷款利率。

很多人看到这句话很不理解,贷款利率不是明摆着的嘛,怎么会谜一样?实际上老南早就想写篇关于“收益率/利息”计算的文章,因为这个看似很简单的东西,实际上还比较复杂。

ok,我们来做个简单的测试:

这是某银行的贷款申请,月利率是0.38%,那年利率是0.38%*12=4.56%?真好有个月供8713元的数据,我们用EXCEL的IRR(内部报酬率)算一下:

实际利率是——8.31%!!!

是不是觉得很奇怪?的确只付出了4556的利息,那按照10万借款本金算,为何贷款利率不是4.56%,而是8.31%?答案在于,你每个月都在还本金了,而利息是按照你的总借款金额算的, 发现问题了吧。

这是另一家银行的,我们看看

日利率是0.016%,年利率呢,按日计息的话,0.016%*365=5.84%,聪明的你,估计下借10年要还多少利息?是30万*5.84%*10=17.52万?

好在这个APP里有还款计划表,我们看看,是不是这样:

每月都还款3294.57元(最后一期3295.57),一共还120期,即10年,则累计利息支出了98643.97,实际的IRR利率为多少呢?

答案是5.89%!绝对良心贷款产品!

所以,看到任何贷款产品,真的不是简单看个利率多少就OK了,而是要结合还款方式,最好是拿到还款计划表来测算。因为即使同样的利率,不同的还本付息方式,会导致真实利率完全不一样,如先息后本、等额本息、等额本金、本息到期还款。

而实际上,绝大多数人在贷款的时候,压根没有琢磨这些。再看另一面,部分金融机构在算贷款利率时,大都报低实高,而在算理财收益时,往往会报高实低。如收益率,用算术平均,还是几何平均,是不一样的。

如某私募管理人,过去10年,9年是20%收益,最后一年亏损100%,用算术平均算,20%*9+0=180%,回报还不错?可事实上,最后一年亏损100%意味着你血本无归了。

所以,目前市场上不少期限比较长的,尤其是PE、VC基金,吹起来收益率非常高,因为资金有进有出,真实报酬率算下来,做的好的也就复合年化收益率也就10%到15%左右。

今天说这些,在于告诉大家,金融本身是复杂的,可以合法的用各种公式,把一个结果,用多种结果表达。所以,下重大财务决策前,一定要记得算清楚。

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过去四天,老南跑了四个城市,欠了大家不少文章,但也有很多有意思的新故事,有机会慢慢和大家分享。今天我们继续把贷款的故事说完。

上一篇说了贷款利率的故事后,不少网友私信问了各种贷款产品,大部分信息发来,老南都无法判断,因为都是信贷话术类的几句话,很多关键问题没说清楚,所以,看贷款真实利率的方式,还是要看贷款机构提供的“还款计划表”。

今天,我们就从“还款方式”这个小细节,往下探索下,会很有意思。

“等额本息”、“等额本金”、“利随本清”、“先息后本”四种常见的还款方式,到底有什么区别?脑子里想想想,下面我们举个例子来测算下。

假设贷款利率5.55%,贷款周期12个月,贷款金额10万,我们先看下“实际利率”:

这时我们发现,“等额本息”、“等额本金”、“利随本清”的实际利率依然是5.55%,而“先息后本”(本篇采用砍头息计算),则实际利率明显高了点。毕竟先付出了利息,实际借贷的本金少了,利率自然高了点。

那前三者利率一致,实际支出的利息一样吗?

答案是并不是,是不是觉得开始有意思了?

“等额本息”、“等额本金”、“利随本清”,虽然利率一致,居然实际产生的利息居然不一样,“等额本金”实际利息最少,“等额本息”利息其次,“利随本金”和“先息后本”利息最多。那是不是以后借钱都应该选择利息最少的“等额本金”?

先想想我们为什么要借钱?真是因为穷?并不是。是因为你相信借钱购买的东西,未来会涨价!再土豪的主,也不会借钱去买未来肯定要跌的玩意。所以,我们再加上一个维度——“投资收益”。假设每个月还贷后,剩余的本金,投资于一个年化12%的产品(这个数字仅为了计算便捷考虑,当然一线城市房价是达到的),我们算下投资收益情况。

这张图才是每个借钱的人应该重视的,“利随本清”,因为本金占用时间最长,所以投资收益最高,而“先息后本”其次,看上去利息最少的“等额本金”反而是投资收益最少的。

这幅图大家看了,就应该明白,老南一直建议大家,家庭条件允许的情况下,房贷尽量使用“等额本息”,而且不大建议提前还款,就是这个道理。

举个例子,老南有位年费客人,咨询老南买二套房的贷款选择:一是首套房提前还款,二套房利率基准利率,但要倒贴部分本金;二是首套房不提前还贷,二套房利率上浮10%。应该怎么选。

老南帮客人把几种还款方式下的各种现金流一一测算,发现客人只要保证,倒贴的资金,在未来20年,获得年化2.5%的投资收益,就可以打平利率提高部分和多贷款的部分。

实际上,过去十年的CPI按照你懂的公布的权威数据,是2.1%。也就是说,不提前还款,节省的本金,哪怕什么都不投资,光未来二十年的通胀,就会比提前还款划算。当把这些告诉客人,客人也非常确定的选择了不提前还款,哪怕利率提高10%。而且即使未来加息,老南也给客人留了充足的冲击空间。

是不是觉得贷款很好玩?下集接着说。

写于飞驰的高铁和断断续续的4G信号中

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这篇贷款系列老南前前后后写了快一个多月了,今天决定要关门了。先总结下前面写的:

1、货币超发不改,贷款的越来越有钱,存钱的越来越穷。

不懂贷款?你就不会理财!(一)

2、了解各类贷款产品,让自己借到最多,时间最快,利率最低。

不懂贷款?你就不会理财!(二)

3、贷款,需要时刻准备着,让你的各项信用指标处于最优。

不懂贷款?你就不会理财!(三)

4、学会通过还款计划表,测算贷款产品的真实利率。

不懂贷款?你就不会理财!(四)

5、了解不同“还款方式”的区别,选择最适合自己的。

不懂贷款,你就不懂理财(五)

今天说说家庭贷款组合规划,照例先举个例子。

网络上各种理财文章,理论派为主,如往往会提到“要留3到6个月的家庭支出,作为备用金”。这句话对吗?也对也不对。

一方面,家庭账户上,的确需要备用金,万一遇到突如其来的大额支出,需要有个冗余。

但另一方面,对于中高净值人士,月支出2、3万的大有人在,3到6个月的家庭支出,就是10到20万的资金沉淀,如果收入更高,这个余额也就更大。

即使放到余额宝之类,年化收益也就3%到4%之间。可是想想看,也许N年都没遇到过突如其来的大额支出,这笔钱也就静静的躺着。

如果你看了老南之前的文章,只要自己信用记录良好,很容易在银行获得30万到50万的信用贷款额度,而且是随借随还,按日计息的。而且如果能在两三家银行获得这样的额度,也就是你手里能有100万的贷款额度。

有了这笔贷款额度,完全可以把上述的家庭备用金额度降低,投入流动性较低但收益更高的项目,并分期投入,做好到期的流动性管理。你的实际收益也会大幅度增长。

是不是有点开窍了?这仅仅是家庭贷款组合的一个小技巧。

在家庭贷款组合上,首先是有几张常用的大额信用卡,如果你爱折腾,把信用卡积分和航班、星级酒店玩转,会是非常愉快的一件事,能让你很少的钱享受头等舱和洲际酒店。

其次,买房的时候,即使土豪,只要还款没有压力,全力放开信贷额度,优先使用公积金,再使用商业按揭贷款。永远记住,住房按揭贷款,是你这辈子可以借到最便宜,时间最长的贷款,在疯狂印钞的天朝,这钱简直是白送给你用的。

然后只要信用记录优秀,工作单位足够牛,为自己备上几家银行的信用贷款额度,记得选择额度最高、利率最低、还款期限最长的,以备万一。

这里特别提下,高度重视自己的信用记录:

1、如央行征信报告,信用卡千万别逾期,房贷切记按时还,房贷逾期的后果比信用卡更严重。老南遇到客人因为房产纠纷,被朋友忽悠故意欠房贷的,这会想死的心都有。

2、银行流水记录完美,这个大家都懂的,收入尽量少用现金(税的事另说),不然你收入再高,银行卡流水低,拿不到高额度。

3、别做黑户,也别做白户。所谓黑户就是信用记录屎一样,白户则是完全没信用记录。这类客户往往额度上不去,你可以简单的理解为,新基金经理因为没历史业绩,所以首只基金往往没人买。

4、房、车这些不动产该有还是要有,能增加你的信用。出国腐败,能刷卡就刷卡,高档生活都在美化你的记录。当然,水电气、物业费这些各城市有可能上信用记录的,老老实实按时缴纳。

看完这个系列,永远记住某老南说的这句废话:可以没有现金,但不能没有贷款额度,贷款,时刻准备着!



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3月15日,我将在知乎举办第一次Live,欢迎大家参加

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我是南小鹏, CFP 国际金融理财师持证人,江苏省理财师协会秘书长,石榴理财师创始人,金融从业十三年,略懂理财。我在海通证券工作十年,南京国资集团互金平台紫金所创始人。目前创业一年,不销售任何产品,仅为中产及高净值家庭,提供理财咨询。

知乎上以及现实生活中,我被问到最多的问题,诸如「我有 200 万怎么理财?」,「有没有什么好产品推荐?」,「有没有绝对安全还收益高的产品?」。可是,这就是理财吗?大家真的懂到底什么是理财吗?理财只是买个金融产品而已吗?我会通过本次 Live 告诉大家, 99% 的人对理财的认识是错误的,甚至是被产品销售误导的,并教大家如何 DIY 自家的理财方案,防范风险和忽悠,让自己的家庭资产稳健增值。

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房价真的会就这样一直涨下去吗?

涨不下去了,目前的房地产市场,正处于去金融化周期。

一、房地产金融化的问题

最近大家经常问房价的问题,今天我们来说一说,房地产这个事。房地产存在的最大的问题,就是房地产金融化的问题。什么是房地产金融化呢?通俗的讲,就是房子变成了金融投机标的,成为了一种证券化的资产。而不再是单纯的,给人们用来居住的居住场所。这就是房地产金融化。要理解房地产,必须得先理解金融,不然就会出现盲目投资的情况。

如果具体地类比一下,房地产市场,几乎可以和资本市场一一对应起来。比如买房交的首付,对应的是金融市场上的保证金交易。炒股里面的融券,以及股票投资中的配资行为,和衍生品市场上的保证金,都是保证金交易。地产商相当于上市公司,房产中介就相当于证券公司,置业顾问相当于证券公司的客户经理。购房者,相当于股民等投机客。

如果是10%的首付,相当于是十倍的杠杆。如果是20%的首付,相当于是五倍的杠杆。如果是30%的首付,相当于是三倍多的杠杆。

卖房子的人相当于空头,买房的人相当于多头。买房者交了首付,通过按揭贷款买了一套房,相当于使用保证金交易的方式,开仓进行买入交易。在这个过程中,银行就是相当于配资公司。如果买房者卖掉自己的二手房,则相当于是平仓操作。

如果房子买了不涨,砸手里了,这叫套牢。如果买了一直跌,只好忍痛卖掉,这叫割肉。如果房子一直涨,自己错过了在低价时候购房的时机,这个叫做踏空。如果在房价最高的时候上车,买了之后发现卖不掉了,这个叫做接盘侠。买新房相当于打新,买二手房相当于换手,置换相当于是移仓。

一群人拎着小板凳,排队摇号买房,这相当于多头委托挂单竞买。地产商雇人在大街上揽客看房,这相当于是空头委托挂单竞卖。涨价去库存,就相当于拉高出货。地王频出,就相当于是拉个涨停给你看,跟不跟随你。如果一个城市,连续出现了几十个地王,就相当于是这个地方的房价,连续拉了几十个涨停板。 因为房地产已经金融化了,所以不管炒房的,还是刚需,我们都可以统称为地产投机客。投机客是一个金融术语,中性词,没有褒贬。作为房地产投机客,首先得明白,你的对手盘是谁。

那房地产投机客的对手盘是谁呢?那就是作为空头主力的卖方,控盘坐庄的地产商,控制二级市场。表层上看是地产商在卖地,房产投机客的对手盘是开发商,而往深层看看,是地方政府在卖地。也就是说,地方政府,才是房产投机客的终极对手盘,因为它控制的是一级市场,土地供给。地方政府,则又受银行的控制。银行是地产金融化最底层的推动力量。

敲黑板一次,房地产市场,不是散户多空博弈,而是庄家同时控制散户中的多空两方,既杀多头也杀空头。——让不上车的人踏空,让上车的人下不了车。

一个地方的房价高低,本质上取决于地方政府的操盘手法和操盘能力。请大家记住这句话。

一个结构健全的金融市场,最核心的参与者是什么呢?那就是交易所。房地产市场中,充当交易所的是谁呢?答案是地方政府。地方政府,既充当了交易所的角色,也充当了终极卖方的角色。卖方的天职,就是卖的价格越高越好。所以,对于他们来说,房价自然是越高越好。房价越高,卖的钱就能越多,非常简单朴素的道理。

二、为什么要限贷限购

现在,假如你是一个庄家操盘手,在布局一支股票。目标是把一块钱的股票炒到一百块,然后卖掉。为了吸引股民的跟风盘进来,首先得先把股价拉它几十个涨停板,这时候很多跟风盘就会买入。

股价一直涨到100元,这时候跟风盘进来的散户,假设他们是从20块钱买入的,他们的浮盈就有就有80块。到了这个阶段,庄家操盘手,最关键的操盘技术要点是,一方面控制价格不下跌,形成一个时间持续的高位出货区。第二是控制成交量,让跟风的散户无法平仓离场。第三是能让自己的卖单,先于散户卖单成交。 前面两点还比较好控制,难点在于第三点。在股票市场上,想要做到能让庄家的股票,先于散户先出手,就是不停的拉高,让已经浮盈获利的散户,不敢获利平仓,生怕踏空了错过后面的行情。 而在房地产市场,要保证第三点,其实操作上比炒股更简单。那就是通过限贷和限购操作,锁死二手房的流动性,让大家只能买新房。这样的话呢,就好比是一个非常舒服的高位出货区,只能庄家能卖货,散户浮盈再多,也不能平仓。直接被冻结了交易权限。

如果不这么操作的话,大家设想一下,手里有房的人,赚了钱都去卖房,那就等于是砸盘了。尤其是外资控制的资金,会引导砸盘。就跟15年股灾一样。房价越跌,大家越抢着卖,这就形成了踩踏。那靠房地产来驱动的整个经济链都要崩了。

房价下跌,开发商出现亏损,还不起银行的贷款,破产倒闭,银行形成大量的坏账。政府的地卖不掉了,欠银行的钱还不起,形成大量的坏账。散户们买的房子,首付都跌没了,或者跌的还剩个首付,出现了大面积的爆仓,大家都断供了,也会让银行形成大量的坏账。最后银行就要破产倒闭了,大家一看银行不行了,都去抢着挤兑银行,大量的资金开始外逃,结果整个经济全崩盘了。

要避免出现这种踩踏现象,关键的操盘技术要点,就在于锁死流动性。锁死流动性的技术要点,又在于限贷和限购。

什么时候房价才能降温,这个要看银行系统内的风险,是不是释放完了。否则房价就会一直处在高位锁死的状态,用适当的周期,来化解金融风险。等风险释放完了,才会给散户开放一条逃命通道,让大家处理掉手中的房子。

但是,限贷和限购,锁死流动性,对于职业炒房客是比较致命的。因为房价只要不涨就会亏,这个跟配资炒股是一样的道理,借钱是有成本的。一看房价不涨了,很多投机客融资压力很大,就会想出货,卖的时候却发现,房子根本卖不掉。哪怕降价也不好卖。这就陷入了流动性风险。

对于炒房来说,流动性风险,是一个最大的风险。因为平仓周期太长,平仓成本太高,流动性太差。虽然账面上有浮盈,但是卖不掉,中介上面挂半年,挂一年,都很难卖掉。而且越急等着卖的时候,更加的卖不掉。

房子卖不掉,但是银行的按揭贷款是要按时还的。实在还不上了,在市场上也无法卖掉房子。这时候,最后的一条路,就是拿房子给银行抵债。但是到了这一步的操作就会发现,银行能给作价五折的估值,就已经很乐观了。如果银行估值只给三折,也不要太意外。炒了那么久的房子,手上甚至几十套几百套的房子,最后走投无路,低于五折甩给银行抵债,这就相当于是爆仓了。

最好的下车机会是去年,那是最后一棒的上涨波段。到现在还没下车的,后面的下车机会,应该是非常渺茫了。

三、目前的房地产市场,正处于去金融化周期

为什么现在房地产必须要去金融化操作了呢?其实之前也提了去金融化操作,后来又被棚改给拉起来了一波。这一波直接拉到了居民负债率的最大极限。如果再往上拉价格的话,上方连成交量都没有了,从操作上看,毫无意义。

按揭30年,每个月除了基本的生存之外的所有收入,都用来还贷,基本上就是一个人一辈子,所能创造的收入的极限就是这样。如果房价再涨,就只能让他的家人,六个钱包一起给他承担房贷还款。如果六个钱包都用上了,银行就不会让房价上涨了。为什么呢?超出偿债能力极限的贷款,都是存在极大风险的。

如果有多头继续看多,就以上海为例好了,认为上海的房价能涨到一百万一平。请问这个价格的房子,假设你是银行行长,你敢不敢放款给按揭贷款买房的人?显然不敢。因为就目前大家的收入水平而言,一百万一平的房子不仅卖不掉,而且它的总价,已经超过了普通人的偿债极限,会给银行带来非常大的风险。

也就是说,房地产金融化,债务杠杆没法继续往上加了,对大家来说,房价再涨,信贷扩张已经难以为继了。第二点,之前的房地产金融化,还堆积了很大的金融风险。所以,目前正处在房地产去杠杆化的周期。因为再不去金融化,银行要吃不消了,会存在巨大的系统性金融风险。大家一定要记住这个判断。

历史证明,凡是过度依赖房地产实现经济繁荣的国家和地区,最终都要付出沉重代价,凡是靠投资投机房地产理财的居民和企业,最终都会发现其实都很不划算。

对于下车晚了,已经下不了车的房产投机客,眼下应该怎么办呢?首先,心态要保持良好,投机本来就有风险,不能只看赚钱,不看亏钱。其次,多努力多活动,看看有没有机会出掉。第三,把精力放在工作上去,提高自己的收入,来对冲风险和损失。

对于急着买房要结婚要生娃的刚需来说,买不买房不需要问别人。这是自己的家事了。家务事不太适合用金融思维来做抉择,要自己做好权衡。


四、信贷的新方向,经济发展的动能转换问题。以及未来投资的新方向

在房地产金融化的进程中,新增的储蓄资源,一半左右投入到了房产中。这就造成了资金使用的低效率。而且钱都沉淀在房地产中,也影响了中国的产业升级和经济结构的调整。

在这种情况下,一旦房价涨不动了,靠房地产驱动的经济增长,就会陷入失速的境地。所以,必须得使用新的动能,来替代之前的旧动能,驱动经济的升级和发展。

这一次的决心是非常大的,请房地产的多头,不要再对房地产报以幻想。未来的储蓄和信贷资源,新增的会流入新的产业,存量的,则会被逐渐从房地产中挤出来,流入新的经济领域。

从房地产之前的泡沫可以看出来,地产金融化,比较通俗的描述是,钱流向了房地产,于是房子就涨疯了。现在钱不再流入房地产,而且房地产里面的钱也要流出来。那流入新的产业,新的产业,就会形成很大的投资机会。

未来钱会流向哪里,新的动能是什么呢,未来的投资机会又在哪里呢?

这要从银行这一层,逐层的分析未来的金融趋势,和钱的流动方向。以前是钱从银行流向政府,政府来借钱搞经济发展,完成经济发展目标,这造成了地方债。为了还钱就搞出来了土地财政,导致房价泡沫。后来房子太贵,不好卖,地方政府为了消除库存风险和债务风险,来了个加杠杆去库存,就把债务转嫁给了居民部门。 为了卖地卖房还钱,地方政府,一个个都化身成了超级操盘手。

这种模式下,信贷得以扩张,经济得以增长。不过这种模式,已经不可持续,难以为继了。 地方政府为什么要借钱呢?因为地方财政不足。当年分税制的时候,又留下了一个土地收入归地方财政这个口子,导致了土地财政的现象。所以,根子上要回到扩大税基上来,提高税收上来。要解决这个问题,就得有一大批能够创造税收的企业。这些企业,包括国有的,也包括民营的,以及混合所有制的。 而且,如果不准卖地了,要优化地方财政,可能还得有一些,占据核心资源利润比较好的行业的国企,要做大做强,因为国企的利润,就是政府的财政。以及,政府未来会逐步向创投方向发展,他投资的民企赚了钱,就是地方政府的财政。另外,地方政府会扶植优质的,能成为纳税大户的民营企业。同时,还得广撒网,培育更多的优秀企业,这样才能广开税源。关键中的关键,如果要依靠企业创税的话,企业的竞争力就要强大才行。这种竞争既有国内的竞争,也有和国际竞争对手的竞争。

要打赢竞争靠什么?那就是新产业,新技术,新业态,新模式,这些都是未来钱要流入的领域。科创板这么火,已经很能说明问题了。

作者:白云先生
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